刚需,心理,裹挟,命运,限购

刚需,心理,裹挟,命运,限购

很显然,搭嘎焦虑了。我再重申一遍刚需的概念:刚需是最愚蠢也是最贪婪的买家,他们要求买入后不但要上涨,而且,因为他们需要长期居住,他们买房的期望值就变成了:在自己整个居住期内,所持有的房产的货币价值都要上涨。而投机盘的需求就很简单:低买高卖。如此一对比,刚需盘很显然缺少了卖出环节。既然你买房不是为了卖而是自住,你要考虑的事情也很简单,那就是:你会不会断供。这时关键问题就回到了起点,市场上几乎所有的刚需都不只是回答这个问题。他们不但要自住,还要所谓保值增值。这一点就很诡异,你又不卖,自住不会带来正的现金流,又为什么还要看着市值上涨呢?你不卖,资产增值无法兑现,你还是靠现有现金流过着现有水平的生活。如果你还是看不懂,我就用数字来举例:结婚刚需,1000万买入,过2年市值2000万,又过了3年,跌到200万,又过了3年反弹到现在的400万。你是1000万买的,贷款一分钱都不会因为价格上涨到2000万而多还,也不会因为跌到200万而少还。只是你的心理在这一过程起伏而已,这就是温州的例子。这种道理大家看后视镜的时候都懂,但为什么当价格上涨时会恐慌呢?这时候就要引入一条非常重要的定律:“价格上涨导致的恐慌买入都是由强制买入倾向决定的。倾向越强,恐慌买入程度越重,并且这种恐慌会导致主体无视将来价格下跌的可能。强制买入倾向越强,无视的程度越高。” 那么强制买入倾向有哪些呢?从强到弱排序有5大类,强度从10到1,或者说弹性从1到10排序:一,结婚。二,很强的改善需求,如生子,赡养父母等,往往是家庭需求。三,攀比。四,投机。五,大类资产配置。此排序在不同购房者,不同房源之间都会有所不同,但对于社会总体来说,排序就是如此。

再回到温州的例子,如果有位结婚刚需没有在1000万买房,当发现价格涨到1500万时是怎样的心情?这又要分2大情况:一,1500万也能轻松买的起,这种人1500万时就很可能所谓果断纠错出手买了。因为所谓的决策错误,需要承受来自女方的一定压力。二,1000万时就紧巴巴,1500万时就要承受来自女方的巨大压力,生活中充满了来自女方的责怪。1500万已经是承受的极限,如果进一步上涨就会买不起,这时按照以上定律涌起的恐慌和为了组建家庭的迫切需求产生对未来下跌可能完全的无视,他还是出手买了。并且,因为倾其所有,这些人极度渴望房价上涨,一来可以缓解来自女方的压力,二来如果房价下跌,供房款不但不会减少,银行按照合同还要求买房者额外补充市值,这明显超过了此买房者本来就已到极限的供房能力。当时对价格上涨的恐慌在买入后瞬间转变成了对价格下跌的恐惧。当时买入恐慌的程度有多大,之后下跌的恐惧就有多大,并且这种恐惧只会更大不会更小。但很幸运,他的恐惧因为之后涨到2000万而转变成了庆幸,女方也会不时提起当时施加的巨大压力是多么的英明神武。同样,买入恐慌有多大,庆幸的喜悦就有多大,只会更大不会更小。然而,好景不长,价格见顶了。当然,一开始跌到1800万时,以上庆幸仍然存在,只是小了点,小了的那部分被对下跌的恐惧替代,女方虽然还会吹嘘自己的英明神武,却没有以往那么频繁了。价格跌到1500万时,情况变得复杂起来,按照以上定律,所有的庆幸都被更大的恐惧替代,女方停止吹嘘当年的英明神武,双方开始后悔蛮好在2000万时卖房,这种后悔形成价格铆定效应,更显示出了刚需渴望卖在顶端的贪婪。不久,价格跌到了1200万,这时恐惧更大了,供房已经不合算了,但开头已经说过,刚需不会卖出止损。这时,男方开始略有埋怨女方当时逼他在1500万时买房,这种埋怨导致了女方的强烈反弹,女方责怪男方本来就应该在1000万时出手,如果1000万时买了,现在1200万还有赚。搞笑的事情就在这里,刚需根本没打算卖,即使1000万时买,增值200万和刚需又有何关系。又过了一个季度,价格跌到了1000万,供房仍然以1500万记,并且银行已经通过电话,短信,电邮,平邮发来了催缴市值补充的函。这是对下跌的恐惧已经实现,并成功转变为对失去房屋的更大恐惧。男方的埋怨变成了指责,女方却仍然强烈反弹继续责怪男方在1000万时没有出手才会导致如此的局面。这里假设此家庭千方百计成功补充了市值而避免银行收房的局面,价格还是继续跌到了800万。女方已经不责怪男方没在1000万时出手,双方极度后悔没在2000万时卖房,男方对女方当时施加的买房压力不断强烈的指责,特别在供房本来几乎可以减半,现在不但不能减半,还要面对银行的进一步催缴市值补充的情况下。这个家庭实际上已经在崩溃的边缘,但结婚几年来,也多半有了孩子,生活也早已纠缠在一起,导致崩溃必须要来点外力。这是外力如期而至。这外力不是来自价格进一步跌到了400万,而是男方的单位里有位后辈,在同一个小区里,以更低利率,仅花了400万就买了房型相同但位置更好的房子。虽然对下跌的恐惧早已化成了麻木和指责,但根据情绪势能定律,这些能量没有消失,在得知后辈买房的那一刻,因为攀比这一催化剂,所有能量转化成了嫉妒悔恨憎恶的具有更大能级的混合体,这时此家庭就完了。婚姻的破裂迫使房产的分割,到头来刚需还是被迫卖了。之所以不对轻松买房的刚需在走势中的心理过程做详细描述就是因为他们的供房难度本身就不高,庆幸,炫耀英明神武,庆幸的缩小,恐惧下跌的放大,埋怨,指责,麻木,攀比,嫉妒,这些心理过程都会有,只是情绪能级要小的多。

以上说的都是1500万时买房的情况,如果那位勉强买房者坚持不买会如何呢?首先,女友肯定分手。当涨到2000万时,会对结婚更加绝望。当价格跌穿1000万这个当时的心理铆定价格时,男方会庆幸,当时绝望有多大,这时庆幸就有多大,这种庆幸使他继续等待价格的下跌来获得更大的庆幸感。当价格跌到400万时,庆幸中的一部分转化成了意外,会促使他下手买房,但这时他付出的代价就是晚结婚。这时千万不要以为他受到的伤害会小于之前家庭破裂的情况,因为在关键时候放弃婚姻,会对他的行为模式和健康带来非常大的负面影响。他当时不买房,当涨到2000万时带来的绝望和挫败感会直接导致他的社会地位降低,这种降低往往是由于peer pressure带来的,你可以称它为裹挟力。不管你的生活有多隔绝,隔绝本身会替代裹挟力影响你的健康。也就是说,无论如何,刚需的社会地位都会因为没买房的同时价格又上涨而降低,这种降低所形成的裹挟力或隔绝都会大幅影响免疫系统的工作,实际上就是社群在发出生物学上的淘汰指令。这种现象是刻在基因中的,无法避免,并且身体会为了自保,下意识的产生恐慌购买的指令。也就是说,刚需一旦有足够的经济实力,不等裹挟力对健康产生负面影响,身体就已经做出了买房的行动,是不需要经过大脑思考的。

这样一来,对刚需来说,特别是对结婚刚需,就得出了一个非常非常重要的结论:在中国,在社群巨大的裹挟力下,对于结婚刚需,买房根本没有timing一说。你的购房价格和婚房价值走势早就被时代决定了。说白了,就是命。

正是因为这个结论,就可以构建一种制度安排,来大幅延后像温州像鄂尔多斯那样的冲高大跌的走势,并且进一步探索可能的升值空间。这个制度安排就是:限购。

要完全达到以上目的的限购,最关键的就是消除5大刚需中的后4种,特别对投机和资产配置这两种,需要根本性消除,因为这两种需求是大幅下跌的本源。为什么?因为他们天生就是为了卖,同时也是最灵活最会止损的需求。有人说,放开对投机的限购也会导致上涨。不错,当然会上涨,并且这种上涨可以直接迅速封杀大批勉强供房的结婚改善攀比刚需,将他们打入绝望,并且快速达成价格发现,这种开放的价格发现也会因为大量投机盘的卖出导致大幅下跌。而限购一旦封杀了后4种需求,就这意味着封杀了市场上最有力的卖出倾向,同时因为限购,历史投机盘和历史资产配置盘(在上海有巨量的这两类历史存量)的交易对手就只能是结婚刚需盘了。而根据以上结论,结婚刚需盘又有强烈的不惜一切代价一到时点就买的特点,这样就可以实现所有卖出“饱和摄取流动性”,而饱和摄取的关键就在于吸引高质量的本来就没有卖出打算的结婚刚需。当然,能想出这招的就是上海投机和资产配置盘的主力,同时他们也是能制定计划吸引高质量结婚刚需的主体(我觉得我已经说的足够清楚了),策略也非常简单,不断改善城市环境的同时,在成交量下降到一定阈值时激发焦虑,这种焦虑并不需要上海直接动手,12城联盟的小伙伴,谁方便谁就到时激发一下。目前看来,合肥俨然是激发工作做的最如鱼得水的城市。

一句话:以上海为楷模的限购就是利用裹挟力,最大化摄取新建家庭潜在流动性的,期待实现中长期稳定核心资产价格的吸血政策。

最后我再提醒一下,汇率不直接影响房价,在中国,因为不能自由兑换,需要3步传导才能影响房价,每一步政府都能上措施阻止,甚至会出现12城房价因为贬值而大幅上涨的情况。只有利率才是直接大幅影响房价的最关键因素,没有之一,而且政府因为市场化的原因,很难控制利率。如果强行压低,会导致加速贬值,那时在3步传导中即使能上政策也会被迅速击穿,构成巨大的货币信用问题,这是政府绝对不能接受的。这是非常明显的两难问题,只能等待外力迫使利率上升。如果外力不给力,以当前政府的倾向,就一定会继续处在两难之中而不主动作为。

来源:http://media.weibo.cn/article?id=2309403998218793969295

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